Όταν το Κτηματολόγιο δεν συμφωνεί με το ακίνητο

«Όταν το Κτηματολόγιο δεν συμφωνεί με το ακίνητο: το κρυφό πρόβλημα που μπλοκάρει τις μεταβιβάσεις»

Άρθρο από Δικηγορικό Γραφείο στην Αθήνα Legal Solonos

Η καθημερινότητα της αγοράς ακινήτου δείχνει ότι τα περισσότερα προβλήματα δεν γεννιούνται από το ίδιο το ακίνητο, αλλά από το πώς αυτό έχει καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο. Η εικόνα που λαμβάνει ο πολίτης μέσα από τα ηλεκτρονικά αρχεία συχνά μοιάζει ξεκάθαρη: σωστό ΚΑΕΚ, σωστό εμβαδόν, εμφανής ιδιοκτήτης. Κι όμως, πίσω από αυτή την “καθαρή” απεικόνιση κρύβονται μικρές αποκλίσεις που αργότερα δημιουργούν σοβαρά εμπόδια στη μεταβίβαση. Η συνηθέστερη περίπτωση αφορά την αναντιστοιχία ανάμεσα στη δηλωμένη θέση ή τα όρια του γεωτεμαχίου και στην πραγματική, φυσική κατάσταση του ακινήτου.

Το πρόβλημα γίνεται εμφανές όταν ο τοπογράφος επιχειρεί να επιβεβαιώσει τα όρια ακινήτου και αυτά δεν συμφωνούν με το διάγραμμα του Κτηματολογίου. Ένα μικρό τμήμα του οικοπέδου μπορεί να εμφανίζεται σε διαφορετική θέση, να επικαλύπτεται με όμορο ακίνητο ή να έχει αποτυπωθεί με τρόπο που δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Για τον πολίτη αυτές οι τεχνικές λεπτομέρειες μοιάζουν ακατανόητες, όμως αρκούν για να σταματήσουν οποιαδήποτε αγοραπωλησία, μέχρι να διορθωθούν. Σε ορισμένες περιπτώσεις απαιτείται αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων, σε άλλες χρειάζεται συμφωνία με γειτονικές ιδιοκτησίες, ενώ δεν λείπουν οι υποθέσεις που απαιτούν δικαστική παρέμβαση, όταν υπάρχει πραγματική αμφισβήτηση ορίων.

Το ιδιαίτερο βάρος αυτών των προβλημάτων βρίσκεται στο ότι δεν εμφανίζονται εύκολα. Το Κτηματολόγιο δείχνει ένα νούμερο, ένα σχήμα και μια θέση, τα οποία ο ενδιαφερόμενος πολίτης θεωρεί δεδομένα. Μόνο όταν συνδυαστούν με τοπογραφικό, τίτλους ιδιοκτησίας και στοιχεία οικοδομικής άδειας, αποκαλύπτεται εάν το ακίνητο που καταχωρίστηκε αντιστοιχεί στο ακίνητο, όπως είναι στην πραγματικότητα. Αυτή η απόσταση ανάμεσα στην ψηφιακή απεικόνιση και την πραγματικότητα είναι που δημιουργεί τις πιο συχνές εκπλήξεις στην τελική φάση μιας συναλλαγής.

Η κατανόηση των θεμάτων του Κτηματολογίου βοηθά τον πολίτη να αντιληφθεί ότι η αγορά ακινήτου δεν εξαρτάται μόνο από τη νομιμότητα των τίτλων, αλλά και από την ορθότητα της χαρτογράφησης του ακινήτου. Ένα ελκυστικό οικόπεδο ή ένα καλοδιατηρημένο διαμέρισμα μπορεί να κρύβει ένα τεχνικό σφάλμα που δεν φαίνεται στην πρώτη ανάγνωση. Η έγκαιρη διασταύρωση των στοιχείων επιτρέπει την ξεκάθαρη εικόνα: αν το ακίνητο είναι πράγματι αυτό που δηλώνει το Κτηματολόγιο ή αν απαιτούνται διορθώσεις που προηγούνται οποιασδήποτε μεταβίβασης.