Το πρόβλημα που μπλοκάρει την αγορά ακινήτου

Το πρόβλημα που μπλοκάρει την αγορά ακινήτου

Άρθρο από Δικηγορικό Γραφείο στην Αθήνα Legal Solonos

Κρυφές εγγραφές στο Υποθηκοφυλακείο: Το πρόβλημα που μπλοκάρει την αγορά ακινήτου χωρίς προειδοποίηση
Πολλά ακίνητα φαίνονται «καθαρά», αλλά κρυφές εγγραφές στο Υποθηκοφυλακείο μπλοκάρουν τη μεταβίβαση την τελευταία στιγμή. Μια έγκαιρη νομική έρευνα προστατεύει τον αγοραστή πριν δεσμευτεί οικονομικά με προσύμφωνα και προκαταβολές.

Η αγορά ακινήτου δημιουργεί την ψευδαίσθηση ότι όλα κρίνονται στο “φαίνεσθαι”: η όψη του διαμερίσματος, η κατάσταση της πολυκατοικίας, η γειτονιά. Κι όμως, οι σοβαρότεροι κίνδυνοι δεν βρίσκονται ποτέ εκεί, αλλά στα παλαιά βιβλία του Υποθηκοφυλακείου, όπου μια και μόνο ανεπίλυτη εγγραφή μπορεί να σταματήσει ολόκληρη τη συναλλαγή.

Τι μπορεί να κρύβεται στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου:

• Παλιά προσημείωση ή υποθήκη που εξοφλήθηκε αλλά δεν διαγράφηκε τυπικά.
• Κατάσχεση από οφειλή του σημερινού ή παλαιότερου ιδιοκτήτη που παραμένει εγγεγραμμένη.
• Λανθασμένη, ελλιπής ή αντικρουόμενη καταχώριση προηγούμενης πράξης (κληρονομιά, γονική παροχή, δωρεά).

Πολλοί αγοραστές μαθαίνουν με τον δύσκολο τρόπο ότι το Κτηματολόγιο δεν είναι ολόκληρη η αλήθεια: μπορεί να εμφανίζει ένα ακίνητο απολύτως “καθαρό”, ενώ στο Υποθηκοφυλακείο παραμένει μια παλαιά προσημείωση, μια κατάσχεση που ποτέ δεν διαγράφηκε ή μια πράξη που από αμέλεια δεν καταχωρήθηκε σωστά. Αυτά τα ζητήματα δεν είναι λεπτομέρειες· είναι αρκετά για να μπλοκάρουν συμβολαιογράφους και τράπεζες και να μετατρέψουν μια φαινομενικά εύκολη αγορά σε υπόθεση μηνών.

Το χειρότερο είναι ότι ο αγοραστής δεν έχει καμία ρεαλιστική δυνατότητα να τα ελέγξει μόνος του. Βλέπει ένα διαμέρισμα που του ταιριάζει, μια τιμή που τον βολεύει, μια συμφωνία που “πάει καλά” – και λίγο πριν την υπογραφή ενημερώνεται ότι το ακίνητο δεν μπορεί να μεταβιβαστεί χωρίς να τακτοποιηθούν παλιές εκκρεμότητες που συχνά απαιτούν νομικές ενέργειες και χρόνο. Σε εκείνο το σημείο χάνεται χρόνος, παγώνουν προκαταβολές και κυρίως κλονίζεται η εμπιστοσύνη στη διαδικασία.

Η καλή είδηση είναι ότι, με σωστή νομική έρευνα, τα περισσότερα από αυτά τα προβλήματα εντοπίζονται εγκαίρως και μπορούν είτε να διορθωθούν πριν το συμβόλαιο είτε να αποφευχθούν με επιλογή άλλου ακινήτου. Η πραγματική κατάσταση ενός ακινήτου δεν αποκαλύπτεται στις φωτογραφίες ή στην επίσκεψη, αλλά στην επαγγελματική ανάγνωση της ιστορίας του στο Υποθηκοφυλακείο και στο Κτηματολόγιο. Εκεί κρίνεται αν μπορεί να αγοραστεί σήμερα με ασφάλεια ή αν είναι εγκλωβισμένο σε παλιότερες πράξεις που το ακολουθούν.

Το ιδανικό σημείο για νομική έρευνα δεν είναι την ημέρα του συμβολαίου, αλλά μόλις βρείτε ένα ακίνητο που σας ενδιαφέρει σοβαρά, πριν δώσετε οποιαδήποτε σημαντική προκαταβολή ή υπογράψετε προσύμφωνα. Η έγκαιρη νομική έρευνα είναι η μόνη ουσιαστική προστασία απέναντι σε προβλήματα που εμφανίζονται ακριβώς όταν νομίζετε ότι όλα έχουν τελειώσει. Αν βρίσκεστε στο στάδιο αναζήτησης κατοικίας και θέλετε μια καθαρή απάντηση για το αν το ακίνητο μπορεί να μεταβιβαστεί χωρίς ρίσκο, απευθυνθείτε εγκαίρως σε δικηγόρο για προληπτικό έλεγχο Υποθηκοφυλακείου και Κτηματολογίου, πριν δεσμευτείτε οικονομικά.